Cukup
sering kita temui iklan-iklan lelang hak tanggungan yang disebarkan oleh Bank
ataupun pihak lainnya yang memiliki Hak Tanggungan, baik itu melalui media
cetak maupun melalui media elektronik. Namun, terkadang lelang yang
dilaksanakan tersebut tidak terdapat peminat walaupun objek lelang cukup
marketable. Mayoritas objek lelang yang laku terjual adalah objek yang dalam
keadaan kosong dan tidak terhuni, sedangkan objek yang terhuni sangat kurang
peminatnya. Hal tersebut lebih banyak diakibatkan ketidaktahuan masyarakat
tentang cara pelaksanaan eksekusi objek lelang serta ketakutan berlebih dalam berhadapan dengan proses hukum. Untuk itu penulis mencoba menguraikan dan memberikan informasi mengenai prosedur terkait dengan eksekusi pengosongan objek hasil lelang hak tanggungan.
Pertama-tama, setelah ditetapkan sebagai pemenang, pembeli lelang wajib untuk segera menyelesaikan pembayaran kepada KPKNL beserta pajak-pajak dan/atau pengutan yang sah lainnya paling lambat 5 hari kerja terhitung setelah pelaksanaan lelang. Setelah seluruh kewajiban (termasuk BPHTB) telah terbayar seluruhnya, maka KPKNL akan menerbitkan Kutipan Risalah Lelang kepada pembeli yang kemudian dijadikan sebagai dasar untuk proses balik nama sertipikat. Penulis sangat menyarankan agar setelah diterimanya risalah lelang, pembeli segera melakukan proses balik nama sertipikat tanpa perlu menunda-nunda proses tersebut.
Selanjutnya dalam hal objek lelang masih dihuni oleh pemilik awal, pembeli dapat mengajukan permohonan eksekusi pengosongan pada Pengadilan Negeri sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 220 ayat (11) HIR/218 ayat (2) RBG. Permohonan sebagaimana dimaksud diajukan pada Pengadilan Negeri yang yurisdiksi hukumnya meliputi objek lelang tersebut. Terkait hal ini, sering terdapat pendapat yang menyatakan bahwa pengajuan eksekusi pengosongan harus didahului dengan gugatan terlebih dahulu. Hal tersebut tidak sepenuhnya salah mengingat berdasarkan Rumusan Kamar Perdata Mahkamah Agung Tahun 2011 tentang pelelangan hak tanggungan disebutkan bahwa:
"apabila terlelang tidak mau mengosongkan objek yang dilelang, tidak dapat dilakukan pengosongan berdasarkan Pasal 200 ayat (11) HIR melainkan harus diajukan gugatan, karena pelelangan tersebut di atas bukan lelang eksekusi melainkan lelang sukarela."
Namun, semenjak dikeluarkannya Surat Edaran Mahkamah Agung No. 04 Tahun 2014 Tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Mahkamah Agung Tahun 2013 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, pada Rumusan Hukum Hasil Pleno Kamar Perdata angka 4, ketentuan tersebut direvisi menjadi:
"Terhadap pelelangan hak tanggungan oleh kreditur sendiri melalui kantor lelang, apabila terlelang tidak mau mengosongkan obyek lelang, eksekusi pengosongan dapat langsung diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa melalui gugatan."
Sehingga dengan demikian pembeli cukup mengajukan permohonan bukan gugatan.
Sebelum mengajukan permohonan pada Pengadilan Negeri, pembeli terlebih dahulu meminta Grosse Risalah Lelang pada KPKNL yang melaksanakan lelang. Kemudian pembeli mengajukan permohonan pada Pengadilan Negeri. Berikut contoh surat permohonan eksekusi pengosongan:
....................., 29 November 2019
Kepada
Yth.
Ketua
Pengadilan Negeri ............
Di-
.....................
Perihal :
Permohonan Eksekusi Pengosongan Atas Obyek Lelang
Dengan
Hormat,
Yang bertanda tangan di bawah ini, saya :
Nama : ......................
Tempat
/ Tanggal Lahir : .....................
Alamat : Jl. ..............., Kelurahan. ..........., Kecamatan. ............,
Kota ........., Provinsi. ....................
Selanjutnya disebut sebagai PEMOHON EKSEKUSI.
Dengan ini mengajukan permohonan pelaksanaan eksekusi terhadap sebidang tanah berikut bangunan yang
berdiri di atasnya (Rumah Tinggal), sesuai Sertipikat Hak Milik No. ........./Kel. ........ tanggal ..............., Surat Ukur No. ............... tanggal ............., seluas ......... m2, atas nama ..............., terletak di Perumahan .................. Blok C No. 07, Kelurahan. ..........., Kecamatan .............. , Kota ................, Provinsi ..................., yang saat ini masih dikuasai oleh:
Nama : ......................
Alamat : ......................
Selanjutnya disebut sebagai TERMOHON EKSEKUSI
Adapun dasar diajukannya permohonan eksekusi ini adalah sebagai berikut:
- Bahwa pada tanggal ......... 2019, Pemohon Eksekusi telah membeli sebidang tanah berikut bangunan yang berdiri di atasnya (Rumah Tinggal), sesuai Sertipikat Hak Milik No. ........./Kel. ........ tanggal ..............., Surat Ukur No. ............... tanggal ............., seluas ......... m2, yang sebelumnya atas nama Termohon Eksekusi, terletak di Perumahan .................. Blok C No. 07, Kelurahan. ..........., Kecamatan .............. , Kota ................, Provinsi ................... melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Kota ...........;
- Bahwa terhadap pembelian tersebut, KPKNL Kota .......... menyerahkan Risalah Lelang kepada No. .................. tanggal ......... kepada Pemohon Eksekusi serta telah pula dilakukan balik nama atas Sertipikat Hak Milik No. ........./Kel. ........ tanggal ............... menjadi atas nama Pemohon Eksekusi.
Berdasarkan
hal-hal tersebut diatas, maka kami mohon perkenaan Ketua Pengadilan Negeri ......... untuk dapat melaksanakan Eksekusi Pengosongan terhadap tanah dan bangunan yang terletak di Perumahan .................. Blok C No. 07, Kelurahan. ..........., Kecamatan .............. , Kota ................, Provinsi ..................., sesuai Sertipikat Hak Milik No. ........./Kel. ........ tanggal ..............., Surat Ukur No. ............... tanggal ............., seluas ......... m2, yang saat ini masih dikuasai oleh Termohon Eksekusi.
Demikian
atas terkabulnya permohonan ini, kami ucapkan terima kasih. .
Hormat
Saya,
(Materai 6000)
(.....................)
Telepon.085299333xxx
Bahwa pengajuan permohonan eksekusi tersebut, Pembeli wajib pula melampirkan dokumen-dokumen pendukung diantaranya:
- Foto Copy Identitas Pemohon Eksekusi;
- Foto Copy Risalah Lelang dan Grosse Risalah Lelang;
- Foto Copy Sertipikat Hak Milik yang akan dimohonkan eksekusi.
Dokumen sebagaimana dimaksud sebelumnya ditempeli materai 6.000 dan diberikan cap pos (negazelen).
Setelah permohonan tersebut diterima dan diberikan nomor register permohonan, Pembeli wajib untuk melakukan pembayaran panjar biaya permohonan eksekusi yang besarannya telah ditentukan oleh Pengadilan pada Bank yang telah ditunjuk oleh Pengadilan, bukti pembayaran tersebut kemudian dikonfirmasikan kepada juru sita yang ditunjuk untuk melaksanakan eksekusi tersebut. Selanjutnya, Pengadilan akan memberikan Surat Peringatan (aanmaning) untuk segera mengosongkan rumah sebanyak 3 kali kepada penghuni rumah (termohon eksekusi). Masing-masing surat biasanya diberikan dengan jeda waktu 1 minggu. Apabila penghuni rumah tidak mengindahkan peringatan tersebut, maka Ketua Pengadilan akan mengeluarkan penetapan dan memerintahkan kepada juru sita untuk melakukan eksekusi pengosongan tersebut.
Dalam pelaksanaan eksekusi dibutuhkan bantuan pengamanan dari pihak Kepolisian setempat. Adapun bantuan pengamanan tersebut dimohonkan langsung oleh Pengadilan ke pihak Kepolisian. Namun bantuan pengamanan tersebut dapat pula dimohonkan oleh Pembeli/Pemohon Eksekusi dengan terlebih dahulu meminta surat pengantar dari Pengadilan.
Pada saat pelaksanaan eksekusi, Pembeli harus menyiapkan buruh untuk mengangkat barang-barang termohon eksekusi. Penulis sangat menyarankan agar pada saat pelaksanaan eksekusi tersebut pembeli/pemohon eksekusi tidak perlu hadir di objek eksekusi.
Setelah pelaksanaan eksekusi tersebut selesai, maka juru sita pengadilan akan menyerahkan berita acara eksekusi kepada pemohon eksekusi sebagai dasar telah dilaksanakannya eksekusi tersebut. Apabila dikemudian hari penghuni rumah/termohon eksekusi masuk kembali ke dalam objek eksekusi tersebut, maka tindakan yang dilakukannya merupakan tindak pidana sesuai ketentuan Pasal 385 ayat (1) KUHP.